A minap egy érdekes cikk jelent meg a Kettős Mérce blogon a (nem csak) budapesti bérlakás piacon kialakult helyzetről, a lakásbérleti árak jelentős megugrásáról. A blog – tulajdonképpen helyesen – a kormány lakáspolitikáját hibáztatta a kialakult helyzetért és természetesen megoldást is kínált a helyzetre – ezzel már kevésbé értettem és értek egyet.
Az egyet nem értésem oka nyilván az eltérő világszemléletből adódik. A blog alapvetően – és őszintén felvállaltan, amit nagyra becsülök bennük – baloldali beállítottságú, míg jómagam – mint erre a cikk címe is utal – inkább liberális vagyok. Azonban a részletek megértéséhez, és annak ismertetéséhez, hogy a hozzám hasonlóak milyen megoldást tartanak optimálisnak, érdemes magát a problémát megérteni.
A probléma – a felszínen – a lakások bérleti díjának váratlan, jelentős megugrása. A probléma bár elsősorban a szabad (kiadásra váró) lakásokat érinti, de – legalábbis részben – átterjedt a már szerződésekkel lekötött lakásokra is. A Kettős Mércés cikket író helyesen ismerte fel, hogy a lakásárak megugrásának egyszerű közgazdasági oka van, megbomlott a kereslet és a kínálat egyensúlya és csak egy jelentősen magasabb árszint mellett állt helyre. Ugyanakkor az egyensúly megbomlásához vezető okokat már csak részben tárta fel.
A lakáspiacnak (mármint a lakás bérleti piacnak) már az alaphelyzete is furcsa: mind a kínálati, mind a keresleti oldalon csökkenés mutatkozik. A kereslet oldali csökkenés oka a demográfia, ma kevesebb fiatal van, mint évtizedekkel ezelőtt. Ugyanakkor a fiatalok számának a csökkenése már erős mérséklődésben van, és a fiatalok – szerencsére – egyre magasabb arányban döntenek a továbbtanulás mellett. Így a piac hozzájuk kapcsolódó szegmensében – középtávú lakásbérlet – akár növekedés, vagy legalábbis stabil állapot is lehet a keresleti oldalon.
A kínálati oldal már egy trükkösebb téma. Az ország – vagy akár a nagyvárosok – lakásállománya egyáltalán nem mutat csökkenő tendenciát, ugyanakkor a kormányzat Családi Otthonteremtési Kedvezménye – akárcsak a korábbi lakásvásárlást célzó hasonló költekezések – felélénkítette a lakásvásárlási piacot. Fontos tudni, hogy – nagy valószínűséggel – nem egy tartós hatásról beszélünk, csupán arról, hogy a piaci beavatkozás minden, a szükséges tőkével és vásárlási szándékkal rendelkező szereplőt arra ösztönzött, hogy most vásároljon lakást. A hatásmechanizmus egyik – kisebb – része maga a kedvezmény, néhány családnak valóban könnyebb lett így a lakásvásárlás – legalábbis, ha még az elején, az ingatlanárak megugrása előtt, vagy korai fázisában tudtak élni a lehetőséggel. A másik – nagyobbik – része a lakáspiaci infláció, így a kellő tőkével rendelkezők – épp a tőkéjük értékvesztésének megakadályozása érdekében – arra kényszerültek, hogy azonnal lakást vásároljanak, mert később, a magasabb lakásárak miatt ezt már nehezebben tennék meg.
Természetesen itt is igaz, hogy a piac különböző szegmensei átjárhatóak. A lakásvásárlók egyrészt természetesen kiléptek a bérlők piacáról – csökkentették a keresleti oldalt – másrészt viszont részben olyan lakásokat vásároltak meg, amelyek addig bérbe voltak adva, így a kínálati oldalt csökkentették. A két hatásnak ki kellett volna egyenlítenie egymást, de ez láthatóan nem történt meg. Ennek oka részben az, hogy a vásárlók egy része nem volt jelen a bérleti piacon, másrészt pedig az, hogy az élénkülő lakásvásárlási kereslet arra ösztönözte a lakások tulajdonosait, hogy inkább kivonják a lakásukat a bérleti piacról a lakás jobb értékesíthetősége érdekében, ami tovább szűkítette a kínálatot.
A kínálati oldali szűkülése azonban nem csak a lakásvásárlási támogatás, hanem a lakások egy részének turisztikai célú rövid távú bérbeadási piacra (pl. Airbnb) történő átvándorlása áll. Vagyis a lakások tulajdonosai nem egyetemistáknak, vagy más közép- vagy tartós lakásbérlőknek adják ki a lakásaikat, hanem néhány napra, hétre adják ki turistáknak.
A Kettős Mérce cikkének szerzője itt meg is állt az okok kutatásában (csak az önkormányzati szociális bérlakás építési program hiányát említi még) és ennek megfelelően fogalmazta a javaslatait, amely két nagy körben foghatóak össze. Az egyik a szociális bérlakás állomány bővítése, a másik a tulajdonosi jogok (további) korlátozása. Ugyanis a tulajdonosi jogokat korlátozza mind az, hogy a tulajdonosok ne adhassák ki a lakásukat korlátlanul idegenforgalmi céllal, mind az, hogy a nyakukba kapnak egy jó kis adót a lakás bérbeadásának „ösztönzésére”. Sajnos azt kell, hogy mondjam erre, hogy bizony kibújik a szög a zsákból, a baloldal magántulajdon ellenessége, mert a tulajdonosok maguktól nem tennék azt, ami nekik és a köznek jó. Biztos hobbiból, ostobaságból vagy gonoszságból.
Pedig csak azt a kérdést kellene feltenni, hogy miért is éri meg jobban a lakások idegenforgalmi célú kiadása – ami a többi alternatívához képest eléggé sok munkával jár és adóügyi szempontból jól ellenőrizhető – vagy értékesítése, mint a középtávú vagy tartós bérbeadás, és miért nem reagálnak a megfelelő tőkével és hitelképességgel rendelkezők a helyzetre azzal, hogy maguk építessenek bérbeadási céllal lakásokat?
Mi viszont tegyük fel, és ha tudjuk, válaszoljuk meg ezeket a kérdéseket! Szóval miért Airbnb vagy lakáseladás a bérbeadás helyett? Természetesen a válasz többrétű. Egyeseknek egyszerűen most van tőkére szükségük, és ezért adják el a meglévő lakást a bérbeadás helyett. Az ilyen helyzetben lévők – és a bérlakás piacról így kikerülő lakások – száma normálisan egy bizonyos állandó érték körül mozog, akiket általában kisebb-nagyobb mértékben ellensúlyoznak a piacra belépők. Ha ennek egyensúlya jelentősen felborul, annak oka van, esetünkben nem más, mint a CSOK által kiváltott lakásértékesítés piaci infláció. A lakástulajdonosok részéről a tartás és bérbeadás lenne a logikus lépés, ha csak a kínálati oldalon jelennének meg. Ám sok lakástulajdonos mind a kínálati, mind a keresleti oldalon jelen van, így egyesek úgy érezhetik – meglehet megalapozottan – hogy a birtokukban lévő értékesíthető lakás ára kevésbé fog nőni, mint a megvásárolni kívánt ingatlané. Ebben az esetben pedig az ésszerű döntés a mielőbbi értékesítés.
Ám nemcsak a CSOK által kiváltott ingatlanpiaci infláció az eladások, és pláne nem az idegenforgalmi célú bérbeadás oka. A probléma az, hogy a bérlakások esetében – legalábbis a lakástulajdonosok megítélése szerint – magas a bérlői nemfizetés kockázata, amely gyakran azzal jár, hogy a bérbeadó nem tud megszabadulni a bérlőtől és az utóbbi az elmaradó bevételen túl a kiköltözése, kilakoltatása idejére „lelakja” a lakást, így a tulajdonosnak az újbóli bérbeadás előtt azt még helyre is kell állítania. Ha a potenciális bérbeadók így látják a bérbeadás kockázatait, akkor – különösen azok, akiknek nincs elég bérbe adható ingatlanuk a kockázatok terítésére – részükről teljesen ésszerű viselkedés a lakás értékének azonnali realizálása annak eladása révén, vagy az ingatlan a piac más, például az idegenforgalmi piacon történő hasznosítása. Különösen igaz ez, ha az utóbbiban esetleg alacsonyabbak és jobban kezelhetőek a kockázatok.
Ám tegyünk fel még egy kérdést! Miért vélik úgy az ingatlantulajdonosok, hogy magas a bérlői nemfizetés kockázata, és ennek bekövetkezte esetén nem, vagy csak nehezen tudnának megszabadulni a bérlőtől? A választ már sajnos épp ott kell keresni, ahonnan a legtöbb baloldali a megoldást remélné. Hazánkban – sok nyugat-európai országhoz hasonlóan – sajnos némiképp korlátozott a tulajdonosok tulajdonjoga. És a korlátozó tényező nem elsősorban vagy kizárólagosan a szerződés, hanem a jogszabályok előírásai. Ugyanis hazánkban is létezik a kilakoltatási moratórium intézménye. Ez „normálisan” a fűtési időszakra vonatkozik, ami azonban meglehetősen hosszú időszak. Így a bérlő nemfizetővé válása esetén a tulajdonos sok esetben nem teheti ki a bérlőt a lakásból, hogy szegény meg ne fagyjon az utcán. Vagy csak a lakhatásáról történő gondoskodás esetén teheti ki, vagyis épp annak a lakástulajdonosnak kellene lakást keresni és bérelni, akinek a bérlője nem fizette a bérleti díjat. Nem volt véletlen az idézőjel a „normálisan” szón. Mert ez nem normális.
Valójában ez a szabályozás olyan helyzetbe hozza a tulajdonost, hogy ha törvényesen jár el – engedi bejelenteni a bérlőt a lakásba, fizeti a bérleti díj után az adót – akkor a bérlő nem fizetése esetén – származzon akár az a bérlő önhibáján kívülről vagy épp a saját hibájából, netán döntéséből – még éppen ő kerül nehéz helyzetbe. Kénytelen tűrni a nem fizető bérlő ingatlanban maradását legalább a fűtési időszak végéig, sőt úgy fizetni a rezsiköltségeket, hogy a bérlő esetleg azokat sem fizeti. Ha nem fizeti, akkor pedig az ő költsége lesz a közművek ki- és visszakötésének a díja. A tulajdonos legfeljebb mérsékelni tudja ezen veszteségét, ha van elég tőkéje a bérlő más, alacsonyabb költségekkel járó lakásba történő áthelyezéséhez, mivel így a felszabaduló ingatlant újra ki tudja adni, remélhetően immár egy a fizetési kötelezettségeinek eleget tevő bérlőnek. Éppen ezért terjedtek el a lakásbérleti „zsebszerződések”, amikor a bérlő csak lakhat a lakásban, de nem jelentheti be lakó, vagy tartózkodási helyként, és a tulajdonos is nagyvonalúan „elfeledkezik” az adók befizetéséről.
Ugyanakkor ez a törvénytelen állapot magas kockázatokkal jár, mind a bérbeadó, mind a bérlő részéről. Az utóbbi – mivel nem hivatalosan lakik a lakásban – kiszolgáltatott helyzetben van, hiszen a bérbeadó bármikor önkényesen megemelheti a bérleti díjat vagy felmondhatja a bérleti szerződést. A bérbeadó sincs azonban sokkal jobb helyzetben. Mivel nem fizet adót, ezért mindig fenyegeti annak a réme, hogy egy jó szándékú személy feljelenti az adóhatóságnál, amely így hamar rájöhet a turpisságra, az adó meg nem fizetésére. Ráadásul a lakást hirdetnie is kell a kiadáshoz, így egy szemfüles adóellenőr már ennek alapján is kiszúrhatja, hogy itt márpedig adófizetési kötelezettség keletkezett és ellenőrzi, hogy annak eleget tett-e. További probléma, hogy a bérlő esetleg nem tud róla, hogy ő bizony zsebszerződést írt alá és netán elkezdheti követelni a bérlői jogait (lakhely bejelentése, nyugalomhoz való jog, vagyis az, hogy a tulajdonos nem zaklathatja) és esetleg az állami szerveknél teszi ezt. Ez már nem a klasszikus közgazdaságtan által kedvelt győztes-győztes, hanem inkább egy vesztes-vesztes szituáció.
A vesztes szituációkból pedig mindenki kitörni igyekszik. Azok, akik képesek és hajlandóak munkát fektetni bele azok átnyergelnek az idegenforgalmi célú lakáskiadás piacára. Ott a vendégek csak előre meghatározott időre válnak jogosulttá az ingatlan használatára és a fizetést is kevésbé képesek és hajlamosak elkerülni. A tulajdonos is nyugodtan bejelentheti a tevékenységét és befizetheti az adót, azzal nem idéz a fejére számára magas kockázatokat jelentő kötelezettségeket. Nem mellékesen pedig az adóhatóság is csak annyira fogja nála tiszteletét tenni, mint bármely másik egyéni vállalkozónál. Vagyis legfeljebb az adójogszabályok ellentmondásaitól kell tartania, ha amúgy tudomása szerint befizette az adót. Mások nem képesek vagy hajlandóak a többletmunkát belefektetni az ingatlanba, így számukra az értékesítés válik az optimális megoldássá. Megkapják a lakás értékét, befizetik utána az adót és a továbbiakban nincs gondjuk a lakással, szabadon használhatják fel, vagy fektethetik be a tőkéjüket, az utóbbi esetében egy olyan ágazatban, ahol képesek kezelni a kockázatokat.
Mint az a fentiekből jól látható, az ingatlan tulajdonosok nem hobbiból, ostobaságból vagy puszta gonoszságból választanak a szociális szempontoknak és a vélt érdekeiknek ellentmondó megoldásokat. Azért döntenek így, mivel éppen maga az állam teremtett olyan szabályzó rendszert, amelynek keretei között csak egy nagyon magas bérleti díj színvonalon éri meg a középtávú és tartós lakáskiadás. Az állam ugyanis a tulajdonosokra tolta, tolja a szociális szükséghelyzetek (a bérlő önhibáján kívüli fizetésképtelenné válása) megoldásának terheit ahelyett, hogy maga tartana fenn szociális szükséglakásokat. Így viszont módosítja a bérlők egy – meglehet, hogy csak kicsiny – részének a viselkedését, így viszont olyan helyzetet teremt, hogy a bérlakás piac kínálati oldalán a kevés számú lakással rendelkezők kockázatai már olyan magasra emelkednek, ami egy részüket a piacról történő kilépésre, vagy más piacokra történő átlépésre ösztönzi. Ez viszont szűkíti a kínálatot és a kereslet és a kínálat egyensúlya egy magasabb árszint mellett áll helyre. Ennél már ugyanis a piacon maradt kis szereplők számára is megéri, megérheti a lakás kiadás, különösen akkor, ha a magas ár kikényszeríti a társbérletet. Társbérlet esetén ugyanis sokkal kisebb a bérlői nemfizetés esélye, mivel a többi bérlő képes lehet pótolni a nem fizető bérlő bérletrészét, továbbá maguk fognak fellépni a nem fizető bérlőtárssal szemben a bérleti joguk megóvása és az extra befizetéseik visszakapása érdekében.
Ám nem csak a tulajdonosi jogok védelmével van probléma, hanem – éppen azok korlátozása miatt – a bérlői jogok sem tudnak megfelelően érvényesülni. Több esetben is hallani lehetett arról, hogy a lakástulajdonosok váratlanul jelentősen, 50%-al több lakbért követtek olyan bérlemények esetében is, amelyek tartósan ki voltak adva és lakott bennük bérlő. Ez jól mutatja meg, hogy az állam mennyire nem jól védi a bérlők jogos érdekeit. Ugyanis alapvető követelmény lenne, hogy az állam intézményei betartassák a szerződésekben foglalt jogokat és kötelezettségeket. Ugyanakkor az ilyen esetek azt mutatják, hogy ez nem történik meg a kellő mértékben, sőt a károsultak nem is hisznek benne és nem is fordulnak a bírósághoz a jogaik védelme érdekében. Itt jutunk vissza azonban a zsebszerződésekhez. A károsultak valószínűleg korábban sem jelenthették be a bérleményüket lakó- vagy tartózkodási helyként, mivel a rossz szabályozás miatt ahhoz nem maga a bérleti szerződés, hanem a bérbeadó hozzájárulása kell. A bérlők pedig elfogadták ezt, mert így olcsóbban, vagy egyáltalán hozzájuthattak a bérleményekhez. Mindez azonban jól mutatja meg, hogy a kormányzatok szociálpolitikai intézkedéseinek az árát – paradox módon, de közgazdaságtani szempontból törvényszerűen – éppen a védeni, támogatni kívánt társadalmi csoportok, jelen esetben a lakásbérlők fizetik meg.
Ugyanakkor felmerülhet a kérdés: miért nem építenek a megfelelő tőkével rendelkezők maguk bérlakásokat? Ennek okai ismét sokrétűek. Bérbeadás céljából lakóépületet építeni akkor éri meg, ha az belátható időn belül megtérül a befektetők részére. Ma új építésű, lakóparki lakások beruházási négyzetméter ára 280.000 – 400.000 Ft. között mozog a nagyvárosokban és Budapesten az épület kialakításától, elhelyezkedésétől függően. A havi bérleti díj – az áremelkedés után – négyzetméterenként 2.500 – 3.000 Ft. között mozog ugyanezen kategóriában. Ez a jelenlegi árak mellett – ha nem lennének adók – 9-11, a korábbi lakbérek mellett 13-18 éves megtérülési periódust jelentene, amelyek alapján megérné a bérlakás építés. Csakhogy a megtérülési periódus valójában sokkal hosszabb. Egyrészt van adó, és aki bérbeadás céljából épít lakást, az nem tud ez alól kitérni. A lakásbérleti ágazatban – mivel itt nagyüzemi bérbeadásról van szó – a bérleti díj 90%-a után 29%-os adóelvonással kell számolni a reménybeli befektetőnek. Ugyanakkor már az építkezésnél megjelenik néhány extra adó, így vélhetően nem lövök nagyon messze, ha feltételezem, hogy a bérlakás építés és bérbeadás teljes adóelvonása valahol a bérleti díj 30%-a körül lehet. Ez a mai lakbérek mellett 13-16 éves, a tavalyiak mellett 18-25 éves megtérülési periódust jelent.
Ha a nem fizető bérlők jelentette kockázatot is figyelembe vesszük, akkor mindjárt azt látjuk, hogy az albérleti díjak csak most érték el azt az értéket, hogy a lakásbérletbe történő befektetés egyértelműen jobb megtérülési mutatókkal járjon, mint más nem high-tech befektetések. Ugyanakkor a korábbi megtérülési mutatók alapján is jó, csak éppen más hagyományos befektetési formák közül nem kiemelkedő befektetésnek számított volna a bérlakás építés.
Ugyanakkor a bérlakás építés egy erősen bizalomigényes befektetési forma. Aki tényleg ebbe fektet be, az nem köthet „zsebszerződéseket” és így nem is emelheti meg önkényesen a bérleti díjakat. Így a beruházáskor azt kell mérlegelnie, hogy mennyire és milyen irányban fog megváltozni a piaci környezet. Ugyanis a befektetés akkor éri meg, ha a bérleti díjak – és így a meglévő lakásállomány jövedelemtermelő képessége – nem veszítik el az értéküket az infláció következtében. Ez stabil lakbérek és 18-25 éves megtérülési periódus mellett évi legfeljebb 2%-os inflációt jelent, mivel a megtérülési periódus még így is 22-32 év körülire növekszik. Mindezeken túl a befektetőnek a kormányzatok lakáspiacokat érintő szociálpolitikáját is előre kell becsülnie, vagyis azt, hogy azok engedik-e szabadon alakulni a lakbéreket, vagy esetleg beavatkoznak, korlátozzák azt.
Természetesen a befektetőknek nincsen olyan üveggömbje, amiből ezt megjósolhatnák, ezért a jelent és a múltat, a megfelelő politikai szereplők viselkedését és hitelességét veszik alapul. Ha a jegybanki szereplők mind a múltbéli viselkedése, mind a jelenlegi szereplők hitelessége azt mutatja, hogy a jegybank elkötelezett az árstabilitás mellett, akkor – legalábbis onnan – vélhetően a jövőben sem lesz miért aggódnia. Ha a kormányzat a múltban sem avatkozott be a lakás- és kapcsolódó (pl. rezsi) piacokba és a jelenlegi szereplők sem emlegetnek ilyesmit, akkor részükről is feltételezi, hogy a jövőben sem fogják ezt tenni. Így még az előre láthatóan 32 éves megtérülési periódus mellett is érdemes befektetni. Ha ellenben ezek közül egy is kérdéses, akkor az elfogadható megtérülési periódus hamar 20-25 évre, ha pedig mindkettő esetében voltak vagy vannak kihívások, akkor az elfogadható periódus 20 év alá fog csökkenni.
Hazánk esetében sajnos az utóbbi áll fenn. A kormányzatok többször és súlyosan beavatkoztak (és most is ezt teszik) lakás- és kapcsolódó piacok működésébe és az ország jegybanki múltja és jelene sem makulátlan. Az unortodox gazdaság- és jegybanki politika a potenciális befektetőket a rövidebb megtérülési idejű piacok felé tereli, így csak a jelenlegi lakásbérleti árak ütötték meg azt a küszöböt, hogy valóban megérje abba befektetni, ami az építőipari beruházások átfutási ideje alapján azt jelenti, hogy csak két-három év múlva várható a lakásbérleti piacon olyan bővülés, amely képes lehet azt stabilizálni.
Mit lehet tenni? Először is érdemes lenyugodni. Több évtized alatt kialakult problémát nem lehet két hónap alatt megoldani. Hiába vágyunk azonnali megoldásra, azok jobbára csak elodázzák és felerősítik a problémákat és még hosszabbá teszik a valódi megoldáshoz szükséges időt. Ám tétlenül sem érdemes ülni.
Már viszonylag rövid távon is sokat segíthet a kilakoltatási moratórium intézményének megszűntetése. Ezzel épp a kevés lakással rendelkező tulajdonosok kockázata mérséklődne és válnának érdekeltté a lakásbérleti piacon történő maradásra illetve visszatérésre. Így bővülne a kínálat, ami megfékezné a lakásbérleti díjak emelkedését, sőt talán még mérséklődnének is némileg az árak. Ugyanakkor a bérlők is jobb helyzetbe kerülnének, a bérbeadók sem lennének érdekeltek a lakcímbejelentések korlátozásában.
Mindenképen szükséges lenne ugyanakkor a szociális szükséglakás állomány bővítése az önkormányzatok részéről az önhibájukon kívül fizetésképtelenné válók kríziseinek kezeléséhez. Ugyanakkor ezek nem kell, hogy szociális bérlakások, vagyis hosszú időre igénybe vehető, hanem szükséglakások kellenek, hogy legyenek az átmeneti krízisek kezelésére. A fizetőképesség helyreállása után el kellene hagyniuk a szükséglakást.
A lakcímbejelentés rendszerére is ráférne a korszerűsítés. Biztosítani kellene, hogy a szerződés bemutatása – ellenőrzés után – is elegendő legyen a lakó-vagy tartózkodási cím bejelentéséhez, így mérsékelhetőek lennének a visszaélések. Célszerű lenne az igazságszolgáltatás működésének felgyorsítása a kapacitásainak bővítése által, így a felmerült jogviták gyorsabban megoldhatóbbá válnának és megerősödne a szerződések szentsége. Ez elejét venné a lakbérek egyoldalú megemelésének.
Alapvető változás szükséges a szociál- és jegybanki politikában. Az előbbi terén olyan rendszer szükséges, amely a szociális problémák megoldását nem egy-két társadalmi csoportra nyomja rá, amely piacok működésének megzavarása nélkül éri el a célkitűzéseket. A jegybanki politika terén is egyértelmű elkötelezettség szükséges az árstabilitás mellett. A gazdaság infláció általi felpörgetése ugyan vonzónak tűnhet, de ez megnöveli a hosszú távú befektetések kockázatát, így visszafogja a bérlakások építését, így egyrészt csökken a kínálat – ami áremelkedéshez vezet – másrészt a bérlakás állomány kevésbé illeszkedik a fogyasztói igényekhez. Mi több, folyamatos kihívásnak teszi ki a lakásbérleti szerződéseket, így még azok bérleti díja is megemelkedhet, akik már bent laknak a lakásokban. Az infláció miatt pedig a bíróságok alkalom adtán kénytelenek elfogadni a lakástulajdonosok érveit a korábbi díjak értékvesztéséről, így viszont meglazul a szerződések szentsége. Vagyis az infláció által gerjesztett növekedés árát épp a legszegényebbek fizetik ki. Még nagyobb probléma, hogy ha ma meg is születnek a szükséges kormányzati döntések és hiteles jegybanki szereplők kerülnek is kinevezésre, akkor is egy-két évtized, mire a potenciális befektetők elhiszik, hogy nyugodtan hosszú megtérülési idejű befektetésekbe kezdhetnek.
